盘点北京那些老房子该如何装修？要注意什么？

在北京做装修这么多几年，90%都是老房子，寸土寸金的首都，存量房居多，新小区开盘稀少，这些年也见识了各式各样的老房子。北京老房子有他独特的魅力，积淀了这个城市的文化、历史，每每翻新老房子，如同陈酿开封，让人期待让人欣喜。今天就盘点一下北京这些老房子该怎么装修，要注意什么。

一、装修准备部分

1、拜访街坊四邻

  北京老房子一般在成熟小区，邻里邻居老人居多，施工起来噪音很大，为了邻里和谐，在装修之前带些小礼物拜访下楼上楼下和对门，跟人家讲马上装修了比较吵，以后就常住这里了，多多包涵，并在楼梯口醒目位置张贴施工提醒（一般我们装修方张贴）。北京本地的老头老太太很重视礼数，你这样一拜访，他们觉得你是个懂事的邻居，安个家不容易，可能大夏天睡不着宁可去公园溜达，也绝不给你添麻烦，日后还可能给你传递小区一手新闻~

Ps:当然这是理想情况，可能感情联络没有成功，标准程序还是要走一套~

2、到物业办理装修手续

带着房产证、钱、还有需要的相关资料，到物业同时确认几件事：

①确认装修期间物业这边的紧急联系人，如遇漏水等突发事件时能及时处理，记一个联系电话；

②缴纳装修押金/管理费，一般会要求缴纳2000-5000不等的装修押金，管理比较严格的小区还会有管理费，物业会出具一个施工证；

③确认装修垃圾堆放问题，如果物业承包垃圾外运还有一笔垃圾外运费，若不承包问清楚对装修期间垃圾管理要求；

PS：装修单位一般不包含垃圾外运，只是负责将垃圾送到楼下垃圾存放点，如果物业想承包外运那最好让他们挣这个钱，不然施工期间来找麻烦也是很头疼的。

④、确认施工时间要求（北京一般要求工作日的8:00-12:00  16:00-18:00，以物业要求为准）

⑤物业对房屋内部结构的要求（主要是墙体拆改及防盗门方向问题）

⑥物业对房屋外观管理（主要涉及窗户外侧颜色及格局，外露阳台等）

⑦物业的其他要求：比如对楼梯楼道的保护等

二、拆除阶段

 

1、墙体拆改

  北京老房子的格局过去没有客厅的概念，好一点的有个小门厅，主卧带个阳台兼具客厅的功能，厨卫更是小，恨不得搬到楼外，卫生间很多只有1平米多，在重新装修的时候大概率会涉及到墙体拆改，厨房卫生间的改造是整个装修工程重点。

2、管道排查

  北京老房子由于上水管、暖气管道以镀锌管居多，进场务必第一时间检查，尤其是厨卫区域的根部是锈蚀最严重的，若存隐患需联系相关部门更换，不然装修完埋在里边，三两年以后如果漏了很麻烦。

3、下水管道检修

  有些北京老房子卫生间是带地台的同层排水，关键还是铸铁管，经过近30年的浸泡，早已锈穿。这种情况务必将地台拆掉，重新更换，甚至主管道也需要视情况更换。

4、墙面空鼓检测（拆除检测瓦工处理）

  北京老房子限制于当时的材料水平，墙体多使用沙灰/麻刀灰，开裂情况较普遍，需视情况进行铲除，对于空鼓严重的部位需要见红砖。

5、阳台沉降开裂（拆除检测瓦工处理）

  处理此类问题较为棘手，首先室内部分需要做加固处理，室外墙体还需要专业外墙防水施工单位进行处理，费用不低呦。

6、阳台保温（拆除清理瓦工施工）

  北京老房子如果超过8年没装修，阳台窗户基本上是隔音保温较差的塑钢窗（甚至是第二代铁窗），建议更换为双层中空断桥铝窗户，若是一楼二楼或者周围环境较为嘈杂的，可以用夹胶玻璃来降低噪音，断桥铝窗子保温、隔音都会好很多；

北京老小区的从十多年前开始，政府工程陆续对那些没做过保温的老房子加外墙保温，但依然还有很多小区没有轮排上，这种情况如果拆掉了阳台和室内之间的门窗，建议阳台做内保温处理；

7、木楔子拔根

  北京老房子过去有点条件的家庭，会做一些软包、墙围进行装饰，拆除的时候固定的木楔子一定要连根拔掉，千万不能偷懒砸到墙里，后续腐烂膨胀会将此处顶裂或者留下发黄的锈点。

三、水电部分

1、老旧电线该换就换

  老房子不管是电线还是水管辛苦服役几十年，该淘汰淘汰，水管二次装修必须淘汰，拆旧时候敲敲打打，很可能有无法察觉的裂纹，影响寿命，如果搬进去三五年水管坏掉就得不偿失了。

2、线路扩容

  见过最让人震惊的一个两居室的入户主线竟然是2.5平的，业主说他家从来没同时开过2个空调，所以老房子务必扩容，我们在老房子改造时，入户线直接更换10平方线；如果电表容量小，直接联系供电局更换。

3、分线路要够

一直给业主强调水电是影响后续生活便利性的最大因素，务必考虑周全，尤其是年轻人，智能化需求越来越全面，更需提前规划。先给科普下，主线入户后的最低配分路：总开关、照明、插座、厨房、卫生间、空调 ，如有特殊需求定制即可。

给大家一个清单，可以不用但一定要知道~

生活必需电器清单：空调、冰箱、电视、洗衣机、各类灯、浴霸、微波炉、电饭锅、（零冷水）燃气热水器/电热水器、抽油烟机/灶、空气净化器、前置滤水器、智能马桶、

 

不常用设备提醒：智能家居、烘干机、甩干机、儿童洗衣机、太阳能、小厨宝，浴霸、消毒柜、洗碗机、烤箱、厨房垃圾粉碎机、即热式水龙头、恒温花洒、ap面板、嵌入式冰箱、智能门锁、厨房感应灯、凉霸、专业音响、投影、智能家居、夜灯、电动晾衣杆、毛巾自然风干器、扫地机器人、电动汽车充电插座、洗车/花园水龙头，电动窗帘、监控。

小贴士：

①一楼住户务必做独立下水，否则只要一次水漫金山就能让你牢记一辈子~

 

②有的业主问走线为什么不点对点？大哥，咱能纠结点有用的吗？点对点走线都是按平方收费的，缺点也显而易见，有地暖时不能点对点，而且杂乱，放眼所有的大公司基本都是横平竖直，为什么，因为好做规范；别拿抽线说事，几十年前一家就一个总开关，短路会把一路线烧焦，但现在每路线至少三级保护，谁还抽线玩。

 

③零冷水热水器是个好同志，但垃圾处理器对老房子管道不太友好，要慎重使用。

 

④特殊不常见的配置一定要提前通知水电师傅，如入墙式的水龙头、暗装花洒等，说晚了那就是在坑师傅。

 

⑤双控很有必要，想想以后的生活场景，晚上回卧室的时候需要先到大门口关灯，抹黑再去卧室；或者大冬天在被窝刷完抖音准备睡觉时，还得先去门口关灯。

四、瓦工部分

  首先重点说一下卫生间，老房子的卫生间普遍在2平米内，日本的四式分离基本无望，那最次咱也得做个干湿二分离，保留马桶、洗手盆和淋浴功能，有条件的可以将洗手盆在外面单独开辟空间，至于洗衣机，厨房和阳台都是选择，甚至是厨卫一墙之隔的过道走廊皆可利用（只要能解决上下水问题）

  再者你可能有时候去朋友亲戚家的厕所，总会有一股臭味又不知道从何而来，也找不到原因，其实根源是防水做的方法不对，很多人都知道要做防水，也要做顺水坡度，但是怎么做还是有细节讲究的，如果做错了，还是给生活带来挥之不去的麻烦~

  老房拆除后，卫生间地面凹凸不平，有些施工队为了省事直接在地面刷防水，贴砖的时候再用水泥砂浆边贴边做坡度，做闭水试验时不会出问题、坡度也有的，可后续入住后，地面水分渗透下去会成为死水，两三个月后死水发臭，尤其是很多老房子是暗卫通风不畅，味道更甚。

正确做法应当是原始地面清理干净后，先抹灰找出坡度（以湿区地漏为最低点），然后再涂刷防水层，且满墙涂刷。划重点！防水之前先做坡度处理！不是边贴砖边做坡度！这样才不会留存死水。

小贴士：

①有些业主为了孩子上学购买的半地下的学区房，这类防止通常有1-1.5米高度是在地平以下，必须注意渗水和防潮问题，最好做地暖，地暖有防潮垫，也能延缓渗潮气的问题。

 

②卫生间的干湿分离需要用到挡水条，有预埋和后装两种方式，可以提前了解下或跟工长设计师了解。

 

③卫生间的下水管是可以做隔音处理的，尤其是厨卫顶部的横管是噪音的主来源。

 

④地漏不是只有方形的。

五、油工提示

 

油工施工既是隐蔽工程也是面子工程，施工过程中切勿赶工期，每道工序不能少，尤其是石膏和腻子刮涂时，务必晾干后进行下一道工序~

 

①基层清理

②界面剂处理（刷墙固）

③线槽处理、吊顶接缝处理

④底层石膏处理

⑤挂网处理

⑥一遍腻子/二遍腻子 部分区域需要三遍腻子处理

⑦底漆 一遍

⑧面漆 两遍 深色漆另算

⑨补漆 （属于免费服务）

 

小贴士：

①十家工地八家裂说的是油工施工现场，这个裂指的是细微裂缝，龟裂等情况肯定属于质量问题了，另外后续家具橱柜家电保洁等进场安装施工时，墙顶面的磕碰，污渍等也属于第九步补漆范围。

 

②油工是最不耽误工期的一个工序，这个时间段正是家具橱柜木门等定制周期，因此互不干涉，万不可催施工。

 

六、整体流程顺序

  很多业主对装修头疼，很大原因就是懵，其实有设计师有工长，自己只要知道大体顺序即可，分享下我们的施工列车（仅供北京地区参考），施工列车里有各个环节的注意事项和配合时间点，我们签约业主都有专属一对一施工列车。

拿着这一份攻略再开始装修您的老房子，保证不会留下遗憾，我是北京简奢装修，在北京深耕老房装修领域，如有需要可以加下边微信咨询。